Este artículo fue publicado originalmente en Common Edge.
Los arquitectos practicantes viven y mueren por las regulaciones de zonificación. Comenzamos los proyectos de rutina leyendo las ordenanzas y llamando a los funcionarios locales para asegurarles a los clientes que sus resultados deseados serán posibles según las leyes actuales sobre el uso de la tierra. Sin embargo, cada vez más, lo que parecía sencillo y responsable hace 15 años se considera hoy lo suficientemente controvertido como para merecer una audiencia pública, y tal vez la asistencia de caros abogados. A menudo, el problema es la protección de los "derechos" de los propietarios de viviendas cercanas, que ven los valores de sus propiedades amenazados por cualquier nuevo desarrollo.
La mayoría de las áreas urbanas en los EE. UU. están rodeadas por "ciudades periféricas" que agrupan viviendas, industrias, comercios y espacios de oficinas alrededor de un nexo de transporte, como un enlace de autopistas o un centro ferroviario. Los estándares de uso de suelo que rigen estas áreas exurbanas son generalmente diferentes y menos intensivas que las del centro de las ciudades. Un gran porcentaje de la población trabajadora vive en ciudades cercanas o cercanas a ellas, lidiando con los dolores de cabeza y el aumento de impuestos.
Durante la mayor parte del siglo pasado, grandes áreas del país se desarrollaron de acuerdo con el modelo de expansión de la periferia que pocos planificadores y diseñadores urbanos creían que sería sostenible.
Durante la mayor parte del siglo pasado, grandes áreas del país se desarrollaron de acuerdo con los modelos de expansión de la periferia que pocos planificadores y diseñadores urbanos creían que sería sostenible. La densidad, especialmente en unidades de vivienda por acre, fue posible solo en las ciudades centrales. Pero el sueño americano de una casa unifamiliar en un gran lote prevaleció, a pesar de las advertencias de los planificadores y ambientalistas sobre la posible escasez de viviendas y los desafíos del cambio climático.
La semana pasada, el New York Times publicó un artículo en su portada que narra un cambio radical en las actitudes hacia la zonificación de viviendas unifamiliares en la mitad occidental de los Estados Unidos. Minneapolis, Portland, Seattle y San Francisco están "eliminando" porciones significativas de áreas edificadas, aumentando la densidad y, a menudo, prohibiendo el desarrollo de viviendas unifamiliares. Estos movimientos hubieran sido imposibles hace una década y parecieran políticamente aventureros para aquellos que viven en estados más conservadores en el este y el sur. Sin embargo, aparentemente los consejos municipales fueron virtualmente unánimes al tomar medidas para aumentar la densidad, no solo en el centro, sino en las áreas periféricas.
Desde un punto de vista ambiental, las ventajas de la densidad son obvias: se puede dejar más tierra para espacios abiertos, recreación y agricultura sostenible. La infraestructura puede ser construida y distribuida eficientemente. Los ambientalistas y las organizaciones de planificación regional argumentan que las viviendas ampliamente asequibles cerca de las ciudades del centro deben construirse en áreas que ahora están zonificadas para un solo hogar o desarrollo de baja densidad. En Bay Area, la diferencia de ingresos y la escasez de tierras han llevado a que los costos de la vivienda estén más allá del alcance de las familias de ingresos medios, y mucho menos para aquellos grupos de trabajadores e inmigrantes que proporcionan la mano de obra necesaria para sostener la burbuja tecnológica de Silicon Valley. El gobernador de California, Gavin Newsome, considera que la escasez es una crisis, y no está solo entre los líderes de los estados occidentales al pedir un nuevo enfoque para la planificación del uso de la tierra en la región. Incluso en Arizona y Nuevo México, los antiguos defensores de la expansión están cambiando de opinión sobre el desarrollo responsable.
Las primeras leyes de zonificación en los EE. UU., redactadas durante la Era Progresista, se basaron en la premisa de que el uso de la tierra debería estar regulado para el "bien común" de los ciudadanos que viven en áreas urbanas. Al colocar al colectivo, al ciudadano promedio y a la comunidad en el centro del debate sobre los derechos de propiedad, los líderes progresistas convencieron a la mayoría de los estadounidenses de que un buen urbanismo beneficia a todos los habitantes de las ciudades en igual medida. Maximizar el valor de la propiedad no fue la fuerza impulsora detrás de la planificación urbana. Más bien, la seguridad, el bienestar y la salud de la población deben ser protegidos, no solo por la policía, los bomberos y los trabajadores de hospitales, sino también por las leyes de construcción que regulan el uso de la tierra y la densidad del desarrollo en lotes individuales. La mayoría de las ordenanzas de zonificación incorporaron edificabilidad, cobertura máxima de construcción y limitaciones en superficies impermeables. Más tarde, entraron en juego limitaciones más sofisticadas de la densidad, como las transferencias de derechos de desarrollo, y la economía de los servicios municipales determinó muchas decisiones.
Los conservadores de la era de Reagan se enfocaron en las leyes de zonificación y el uso del suelo al replantear el debate en torno al tema de los "derechos de propiedad" y el gobierno local en los municipios. Estados como Florida, Texas, Arizona y Colorado promovieron el desarrollo mediante la promoción de restricciones de zonificación mínimas — y ninguna en absoluto en Houston— y las políticas de bienes raíces de libre mercado. Eran una nueva frontera para los desarrolladores que buscaban un dinero rápido. Y en las últimas décadas del siglo, la gente acudió al Cinturón del Sol, el Suroeste y las Montañas Rocosas para aprovechar las ofertas de propiedades y los impuestos bajos. Las políticas funcionaron, al igual que cualquier mercado libre.
¿Han sido castigados los líderes en estas regiones de libre expansión por las consecuencias de tales políticas? Al crecer en California y Washington, observé que el ritmo de desarrollo se aceleraba después de la década de 1960, y me pregunté si nuestra calidad de vida podría sufrir como resultado de las regulaciones permisivas del uso de la tierra. Al regresar a Seattle en los últimos años, me sorprendió la magnitud y la amplitud de la urbanización en áreas que antes existían de forma prístina alrededor de Puget Sound. Sin embargo, no preví una escasez de viviendas en una ciudad que solía ser una zona rural, y al parecer no era la única persona engañada por las garantías de que la conservación no sería pisoteada por el poder de Amazon o el éxito de Boeing. Los occidentales estaban cegados por las iniciativas, que se volvieron locas, a favor del crecimiento.
Debemos llevar a los líderes políticos con nosotros para promover la densidad media, la transitabilidad, las calles seguras, el transporte público y la reutilización adaptativa para la conservación de energía en todas las ciudades y estados.
La historia garantiza que la próxima discusión sobre los méritos de una mayor densidad en las ciudades y suburbios de los Estados Unidos todavía se verá afectado por las quejas sobre los derechos de propiedad y el máximo retorno de la inversión en las tierras. Es esencial que los arquitectos, planificadores y ambientalistas insistan en el derecho de los estadounidenses a viviendas limpias, decentes y asequibles cerca de sus familias y lugares de trabajo. Debemos llevar a los líderes políticos con nosotros para promover la densidad media, la transitabilidad, las calles seguras, el transporte público y la reutilización adaptativa para la conservación de la energía en todas las ciudades y estados. Los principios del Charter for the New Urbanism, Urban Land Institute, Regional Plan Association, The Nature Conservancy y otras organizaciones de defensa ya proporcionan estándares para la reforma en la zonificación y el uso de la tierra, pero a menudo son ignorados por los políticos. Solo cuando las ciudades como Minneapolis y San Francisco muestren el camino para desacreditar el mito de la vivienda unifamiliar como un "derecho", los estadounidenses promedio entenderán la necesidad de proporcionar viviendas de calidad en terrenos previamente zonificados para McMansions (vivienda grande de producción masiva).
Los conservacionistas han argumentado durante mucho tiempo que conservar los vecindarios históricos para el "bien común" beneficia a todos los residentes de la ciudad y promueve el orgullo cívico. La reutilización de los edificios del centro para viviendas asequibles no ha sido una tendencia significativa después de la derogación de los incentivos fiscales de 1986 para la renovación de edificios históricos, pero el Green New Deal (conjunto de propuestas políticas para ayudar a abordar el calentamiento global y la crisis financiera) exige tales estrategias en sus recomendaciones preliminares. San Francisco ahora tiene una ley que permite "unidades de vivienda accesorias" en lotes unifamiliares, y se está desarrollando un mercado saludable para su construcción. Portland no solo ha fomentado el uso compartido de lotes de "Tiny House" en grandes propiedades, sino también nuevas viviendas de densidad media en vecindarios históricos. Hay indicios de que los líderes de la ciudad se están dando cuenta de la necesidad de estrategias innovadoras para proporcionar nuevas unidades de vivienda. Es una pena que Nueva York, Boston y Washington, DC, parezcan estar detrás del problema, y no es porque la vivienda asequible sea abundante en ninguno de estos lugares. No pasará mucho tiempo antes de que se produzca el cambio de zonificación en el noreste.
Los arquitectos deberían estar saltando de alegría ante la noticia de que las viviendas asequibles finalmente aparecerán en los radares de los líderes de la ciudad, en sus propios patios traseros. Muchos de nosotros recibimos capacitación en los años sesenta y setenta para diseñar viviendas en masa, solo para descubrir que nadie nos pagaría para hacerlo. Si recuperamos nuestro altruismo y proclamamos el derecho de los ciudadanos a vivir en viviendas multifamiliares asequibles, hermosas y de bajo consumo energético, es muy posible que recuperemos nuestro espíritu y comencemos a caminar como ganadores porque lo estamos haciendo bien—bien para la gente común. ¿No sería eso algo?
