El presente artículo sobre vivienda en México tiene el objetivo de entender la ciudad que hemos vivido. Fue crucial la guía de los y las especialistas para comprender un poco de su complejidad. Agradecimientos especiales a Josefina McGregor, Andrés Sañudo y Rosalba Loyde por sus saberes compartidos para la realización de este artículo.
Cuando el confinamiento llegó a nuestras vidas en México durante marzo a causa del COVID-19; el hashtag #YoMeQuedoEnCasa nunca se volvió tan relevante como hasta entonces. Pero, conforme pasaron los días, el lema fue reemplazado por #ParaQuedarseEnCasaHayQueTenerUna después de que algunos medios y colectivos ciudadanos denunciaron el intento de desalojo de una persona de la tercera edad de su departamento en el Edificio Trevi en plena cuarenta. Dichos desalojos han sucedido de manera gradual, como el del reportero Carlos Acuña en agosto de 2019.
Esto ya lo contemplaban asociaciones y activistas entre los que se encuentran Comunal Arquitectura e Isla Urbana; quienes se sumaron al pronunciamiento y exigencia al Estado para que se suspendieran los desalojos y se garantizaran los derechos de la población durante el confinamiento. Una postura emitida por la Coalición Internacional para el Hábitat, una red mundial que aboga por los derechos relacionados a la vivienda. También propusieron sumar esfuerzos con el objetivo de proveer servicios básicos como agua y saneamiento; así como refugios y protección a personas vulneradas por la violencia doméstica; desalojos y discriminación. El espacio que habitamos, nuestro hogar, se vuelve determinante ante una crisis como esta.
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El Edificio Trevi de arquitectura art decó conformado por 33 departamentos fue inaugurado a principios de 1950. Periodo en el que la historia tiene mucho que contar. Durante los años de 1940 a 1960, la demanda de la vivienda social creció, concentrada principalmente en la Ciudad de México. Por lo que las políticas y acciones del gobierno fueron insuficientes para atenderla. Esto dio pie al nacimiento de un sector constructor nacional. Un ejemplo de esto fue el multifamiliar Miguel Alemán proyectado por Mario Pani y llevado a cabo por Ingenieros Civiles Asociados (ICA) concluido en 1949. Un ejemplo que invita a cuestionar sobre la continuidad de este tipo de proyectos emblema del México moderno. ¿Dónde quedó ese sueño en el que sus habitantes vivirían en hogares accesibles y cercanos a sus centros de trabajo?
En los últimos veinte años, algunas de las respuestas a este cuestionamiento son atribuidos a diversos y complejos problemas. A un mercado voraz dominado por la especulación inmobiliaria, facilitado por la corrupción en el sector público y las lagunas legales; entre otros fenómenos que son parte de la transformación que ha tenido la Ciudad de México. Actualmente, los rascacielos y edificios de oficinas se alzan en los principales centros de trabajo como Reforma e Insurgentes. Zona que concentra un alto número de población activa laboralmente y que demanda vivir cerca de estos epicentros. La edificación de este tipo de proyectos no se detiene, sobre todo con el ingreso a “la nueva normalidad” como excusa perfecta para que el sector de la construcción se volviera una actividad esencial el pasado mes de mayo.
Las leyes que rigen la ciudad
Josefina MacGregor es directora de Suma Urbana, una asociación civil que favorece la participación ciudadana para las decisiones del desarrollo urbano de la CDMX. Lo hacen a través de talleres dirigidos a sus habitantes, servidores públicos y diferentes organismos para capacitarlos en todo lo que tiene que ver con la urbe; desde el reglamento de construcciones y normas ambientales hasta políticas públicas. Su labor es importante ya que también realizan una detallada lectura de las iniciativas con proyecto de decreto que tiene el Congreso de la ciudad. Son observadores de si se cumple la ley y las modificaciones a las que ha sido sometida. Ya que como dice Josefina aludiendo a un dicho popular: quién hace la ley, hace la trampa.
Y al tratarse de leyes, ¿qué tanto sabemos sobre aquellas responsables de hacer la ciudad? Josefina destaca que la Ley de Planeación está facultada para establecer el desarrollo de la ciudad y la especulación del suelo a 20 años. Aún en proceso de litigio. También se suma la propuesta que le proporciona figura jurídica a esta ley, el Instituto de Planeación y Prospectiva que ejecuta y se hace cargo que la Ley de Planeación se cumpla.
De acuerdo a la Constitución, este instituto tendría un órgano independiente conformado por especialistas y colectivos ciudadanos: observadores autónomos para velar por el cumplimiento de la ley. Los mecanismos de elección de estos observadores aún no están especificados de manera concisa en dicha ley. Esto con el firme propósito de disminuir la corrupción en el sector inmobiliario a través de un contrapeso que hasta ahora, se ha mantenido en absoluto dominio de los funcionarios de gobierno de la gestión en turno. Un evidente conflicto de intereses.
La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México es quien regula la planeación y uso de suelo; y que ahora funcionará como un órgano dependiente a la jefatura de gobierno. Una “oportunidad perdida” detalló Mónica Tapia, directora de Ruta Cívica, en un análisis sobre lo aprobado hasta el momento.
Tienes una ciudad sin ley. Una ley que defina hacia dónde se dirige el crecimiento.
Josefina MacGregor, Directora de Suma Urbana
Josefina detalla que se trata de la existencia de lagunas legales en donde los programas de desarrollo urbano de la ciudad obedecen a otros intereses en lugar de atender las necesidades de la ciudad. Y con tantas posibilidades de tener excepciones, la ciudad se ha hecho con base en ellas, dadas por la autoridad misma. En este sentido, las lagunas prevalecen en procesos decisivos; Rosalba Loyde, Maestra en Desarrollo Urbano, resalta que la Ciudad de México tiene muchos huecos en términos normativos. Principalmente si partimos del hecho que la Constitución de la CDMX tiene poco tiempo de haberse promulgado (en 2018). Sin estas actualizaciones, adaptaciones y denominaciones de los planes delegacionales a las ahora alcaldías, la ciudad se quedan sin planes municipales de desarrollo urbano; es decir, no hay manera estratégica y premeditada de controlar el desarrollo de la ciudad.
Entre más tiempo pase, más retrasados van estar los instrumentos que se generen.
Rosalba Loyde, Maestra en Desarrollo Urbano
¿Actualmente se hace vivienda de interés social en la CDMX?
En el papel y la comunicación gubernamental sí, indica Rosalba, pero en la realidad esto da pie a un extenso debate. Josefina destaca que un claro ejemplo de la corrupción inmobiliaria es la construcción de 6,500 edificios ilegales en un lapso de diez años. Construidos bajo los beneficios de la Norma 26 que consistía en una serie de incentivos por parte del Estado para edificar vivienda de interés social, que al final, resultaron ser edificios de lujo con precio de venta de 3.5 millones de pesos cuando una vivienda social cuesta 750 mil pesos. En 2017 esta norma dejó de estar vigente por presión de Suma Urbana, pero a la fecha, se siguen construyendo edificios de 7 millones de pesos en Cuajimalpa bajo los beneficios de dicha norma.
Esto revela cómo se deja a gran parte de la población sin acceso a la vivienda de interés social. ¿Qué porcentaje de la población mexicana puede pagar una vivienda promedio de 21 mil pesos al mes a través de un crédito hipotecario? Cuestiona Josefina. Seguramente ahora comprendas por qué nuestros padres a la edad de 30 años ya eran dueños de una casa y nuestra generación por el contrario, espera que algún día, pueda tener un departamento de 60 m2 en la zona con mejor calidad de vida o encontrar una renta que no se lleve más de la mitad del sueldo.
Andrés Sañudo, R&D Manager de Reurbano, enfatiza que el Estado dejó de participar en la producción de vivienda. Volviéndose en un mero facilitador de créditos como el Infonavit y en algunos casos de créditos para la construcción. El claro ejemplo del Centro Urbano Presidente Alemán en Félix Cuevas precisa que el gobierno entendía a la vivienda como infraestructura e invertía directamente en ello. Pero en lugar de eso, se abrió la puerta para que la producción privada se hiciera cargo.
Tampoco hay instrumentos financieros, fiscales y normativos que ayuden a compensar lo que implica generar esas inversiones y venderlo por debajo del valor del mercado. Sobre todo en las colonias con mayor demanda.
Andrés Sañudo, R&D Manager de Reurbano
Hoy en día, detalla Andrés, el costo por metro cuadrado de construcción con acabados de calidad media está entre los 12 a 14 mil pesos por metro cuadrado. Esto quiere decir que construir solamente de ladrillos y obra de 100 metros cuadrados llega a costar un millón doscientos. Y a esta cantidad queda pendiente agregar el resto de los costos como el de la tierra, asuntos legales, proyecto arquitectónico, supervisión, entre otros aspectos. Más el factor tiempo y por supuesto, las utilidades del inversionista constructor.
Esto indica una oferta al que sólo unos cuantos pueden acceder, y que según Josefina, es un mercado que la industria inmobiliaria ya agotó. ¿Para qué seguir construyendo vivienda que no vas a poder vender? Según lo contabilizado por el colectivo Geocomunes, se reportaron más de 42 mil edificios en venta del 2006 al 2016. Pero en los últimos dos años, respecto a los hallazgos en un estudio de Suma Urbana: el precio de venta de este tipo de viviendas ha disminuido y se ha incrementado la morosidad de los créditos hipotecarios. Un problema que comprende diversas aristas y en espera de agudizarse, principalmente por los efectos negativos que esta ocasionando la pandemia en la economía mexicana.
Por pura corrupción, tú tienes una ciudad que construye edificios para una población que no la vive.
Josefina MacGregor, directora de Suma Urbana
Es como si la ciudad no quisiera que habitaras en ella. Si regresamos a los casos de aquellos que son obligados o presionados para dejar sus hogares; el problema conlleva muchos matices. Si bien muchos expertos concuerdan que la gentrificación se relaciona a uno de los problemas más graves como lo son los desplazamientos forzados, explica Rosalba; este fenómeno requiere de un análisis y estudio más detallado en cada territorio para conocer a fondo su incidencia.
La gentrificación también es un fenómeno medio gris cuando se lee a la luz de las leyes. Las leyes siempre van atrás del desarrollo de las ciudades. Generalmente los fenómenos urbanos son mucho más rápidos y hay crisis como la que estamos viviendo hoy que provocan cambios mucho más profundos donde las leyes nunca van a dar respuesta rápida.
Rosalba Loyde, Maestra en Desarrollo Urbano
Que si la segregación espacial y simbólica como el caso particular de Santa Fe, así como los proyectos de coliving, coworking y la oferta de hospedaje de vivienda a corto plazo sólo se favorecen de estos recovecos legales, es otra historia que sigue en el debate público.
¿Qué tipo de ciudad queremos? Siempre llega otra pregunta ¿cómo vamos hacerle para lograrla? Entre aspiraciones por una vivienda accesible y cercana a los centros de trabajo y adecuados mecanismos informados de participación ciudadana. Sobre todo, una Ciudad de México que no favorezca la segregación social y espacial. Esclarecer las medidas para un estricto cumplimiento de la ley y la construcción de la ley misma; son la clave para hacer una mejor ciudad, en la opinión de algunos especialistas.
Hasta hace una semanas, la pregunta era si la arquitectura y la construcción dejarían de ser primera necesidad después de la pandemia; David Barragán, fundador de Al Borde, afirma lo contrario, serán tan necesarios e indispensables en la medida que aboguen por vivienda digna para todxs. Y no sólo eso, con ayuda de un pleno ejercicio de la ciudadanía al participar de manera más activa en las decisiones concernientes a la ciudad que vivimos.
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Este artículo forma parte de una colaboración con el sitio web coolhuntermx, fue originalmente publicado con el título "¿Qué hay del derecho a la vivienda en México?."
